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【来源：浙江省司法厅_综合动态】

2022年以来，余杭区、上虞区司法局分别受理物业纠纷1264、943件，同比上升16.1%、72.3%；分别占纠纷总数4.1%、10.9%，分别上升1.3、3.1个百分点。经梳理，发现当前物业纠纷频发的主要原因有以下三个方面：一是责任主体交接不清晰。两区均反映，“前物业合同”引发纠纷较多，其中，涉墙体开裂、漏水等开发商因素的约占48%，涉物业费清缴、设备维修等老物业公司因素的约占32%。如余杭区某小区2020年起因地库漏水修复难问题与物业公司纠纷至今；上虞区某小区物业交接合同规定不清晰，小区监控设备损坏长期无人维修，业主与物业公司矛盾始终无法调和。二是格式合同内容不具体。物业管理合同均采用制式格式合同，约定双方权利义务时过于笼统，无法满足新形势发展要求。如物业费收取方面，“人居分离”等情况细化规定不足。在余杭区、上虞区受理的物业纠纷中，分别有51.3%、25%的当事人表示房子未居住也未出租，并不享受物业服务，按照统一标准收费极不合理。此外，约90%的老旧小区不签订物业管理合同，而以收取卫生费等形式代替物业管理，但又没有明确收取标准，引发大量纠纷。据统计，上虞区老旧小区物业纠纷占76%，远高于新小区纠纷数量。三是服务质量认定不规范。超70%以上的物业纠纷表现为物业费拖欠，而拖欠原因主要是业主对物业服务质量不满，认为服务标准不透明、收费项目依据不明确、服务质量缺乏量化评价标准。据2006年出台的《浙江省物业管理条例》，未对物业管理评价作出明确指引，对“服务瑕疵”的认定缺乏统一指标。业主仅以“服务瑕疵”作为抗辩理由在诉讼中难以得到支持。如上虞区2022年物业纠纷由诉讼转调解共323起，其中成功调解126起，调解成功率仅有39%。为此建议：一是完善制度规定，细化“物业收费标准、物业管理、服务违约”等管理内容；二是提升调解能力，及时总结经验，加强物业纠纷类指导性案例收集发布以及针对性培训；三是加强普法宣传，通过以案释法等方式，提升业主和物业公司履约意识。

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